Por Romeo Trujillo Arias
La libertad contractual es uno de los principios contenidos en la teoría de la autonomía de la voluntad, la cual permea todos los contratos. Esta libertad permite a los contratantes definir a qué se obligan, con la limitación de que lo establecido no sea contrario al orden público ni a las buenas costumbres, a la luz de lo establecido en los artículos 111 de la Constitución y 6 del Código Civil.
Esa libertad contractual reposa en el principio de intangibilidad de las convenciones consagrado en el artículo 1134 del Código Civil, el cual les concede a las partes poder de disposición sobre sus respectivos intereses, de manera que puedan decidir, de manera libre y voluntaria sobre el contenido de las estipulaciones o cláusulas en las que se consignan las obligaciones contraídas, así como la forma y los plazos para su ejecución.
Establecemos lo anterior, en razón de que el contrato de arrendamiento es un acuerdo legal entre dos partes, en el que el arrendador cede temporalmente el uso y disfrute de un bien a favor del arrendatario, a cambio del pago de una suma determinada. Ese contrato puede celebrarse sobre bienes inmuebles como casas, apartamentos, terrenos o locales comerciales, y también sobre bienes muebles, como vehículos o equipos.
Es normal que, dentro de las condiciones u obligaciones plasmadas en los contratos de arrendamiento, se estipulen cláusulas relacionadas, por ejemplo, a que el arrendatario o inquilino no haga ningún cambió o distribución en el inmueble, obligándose también a mantenerlo en buen estado, reparar, reponer y corregir todos los desperfectos en sus paredes, puertas, cristales, cerraduras, pestillos, ventanas, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias a su solo costo, pintura interior del edificio, etcétera.
En cuanto a este punto, que es la esencia de la presente publicación, el artículo 1732 del Código Civil establece que: “el arrendatario es responsable de los deterioros y pérdidas que ocurran durante su posesión, a no ser que demuestre que han sobrevenido sin culpa suya”. Sin embargo, el artículo 1755 de la misma normativa, establece que ninguna de las reparaciones reputadas como locativas será de cuenta del inquilino, cuando son ocasionadas por vetustez o fuerza mayor.
Es muy común ver casuísticas en que el inquilino o arrendatario, al momento de entregar, voluntariamente o no, el bien arrendado, el mismo se encuentre en muy mal estado (deteriorado), distinto de las condiciones en que se encontraba al momento del inicio del contrato o entrada en posesión de dicho bien, viéndose el arrendador en la necesidad de demandar judicialmente al arrendatario en reparaciones locativas, cobro de valores, daños y perjuicios, etcétera.
Por reparaciones locativas debe entenderse, como aquellas cuya necesidad surge por el deterioro que se produce con el uso “normal” que le da el inquilino al inmueble. Están a cargo del inquilino, pero cuando el deterioro proviene de un caso fortuito o por el mal estado o mala calidad de la cosa, las reparaciones locativas deben estar a cargo del propietario” (Héctor Bretón, 18/10/2019, “Comentario sobre el proyecto de ley de alquileres”, Acento).
El tribunal competente para el conocimiento de las demandas en reparaciones locativas, es el juzgado de paz, en virtud del artículo 1, párrafo 4, numeral 2, del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que: “[Los jueces de paz] conocen (…) sin apelación, hasta la cuantía de tres mil pesos, y a cargo de apelación, por cualquier suma a que ascienda la demanda: (…) 2) Sobre las reparaciones locativas de las casas o predios rústicos colocados por la ley a cargo del inquilino”.
Es importante resaltar, que aun tratándose de una demanda en resciliación de contrato, cobro de alquileres atrasados y desalojo por falta de pago, en la que de manera accesoria se solicitan indemnizaciones por daños materiales ocasionados a la vivienda -reparaciones locativas-, por su naturaleza y materia pertenece a la competencia exclusiva del juez de paz, de conformidad con lo establecido en el citado artículo 1, párrafo 4, numeral 2, del Código de Procedimiento Civil.
Lo anterior implica también, que, si se trata de una demanda principal solamente en reclamación de daños por reparaciones locativas, ya sea porque el inquilino fue desalojado, haya entregado o abandonado el inmueble, aun así, siempre será de la competencia del juzgado de paz sin importar la cuantía.
En cuanto al sistema probatorio, es recomendable que el demandante, para la viabilidad de su demanda, haga uso de los diferentes medios probatorios a los fines de sustentar y probar sus pretensiones, como son a modo de ejemplo: acta de comprobación notarial, fotografías, videos, peritaje o evaluación levantado por ingenieros a través del CODIA, cotizaciones, facturas, testimonios, comparecencia personal, etcétera. En estos casos, al tratarse de cuestiones de puro hechos, los jueces del fondo gozan de un poder soberano en la valoración de la prueba, así como que esa valoración constituye una cuestión de hecho que pertenece al dominio exclusivo de dichos jueces, salvo desnaturalización.
En conclusión, lo anterior implica, que, sin importar la suma envuelta, el juzgado de paz tendrá competencia exclusiva para la valoración de la acción en reparación de daños locativos, en razón de que, cuando la competencia es atributiva, resulta irrelevante el monto de la cuantía a que ascienda la reclamación, en razón de que esta se encuentra determinada por la naturaleza de la demanda, la cual la propia ley le otorga facultad para conocerla, es decir, que si el juzgado de paz es el competente en razón de la materia para conocer sobre las reclamaciones en reparación de daños locativos, también es competente para conocer de manera excepcional de la demanda en reparación de daños y perjuicios ejercida accesoriamente a la acción principal, sin importar la cuantía de la demanda.
Referencias
1 El artículo 1134 del Código Civil dominicano dispone que: “Las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley para aquellos que las han hecho. No pueden ser revocadas sino por mutuo consentimiento, o por las causas que estén autorizadas por la ley. Deben llevarse a ejecución de buena fe”. SCJ, sent. núm. 1 del 3 de julio de 2013, B.J. 1232. Mientras que el Tribunal Constitucional estableció que: “Las partes son libres para negociar las condiciones en las cuales contratan o suscriben un acuerdo y, bajo esa perspectiva, salvo casos particulares previamente establecidos, las cláusulas de un contrato deben ser aplicadas por las partes, no pudiendo un juez inmiscuirse de manera directa en el mismo” (TC 0610/15).
2 SCJ, Sent. nº 326, del 28 de febrero de 2018; 1ra. Sala, 30 de mayo de 2018, B.J. 1290, pags. 411-426;1ra Sala, 11 de julio de 2012, núm. 4, B. J. 1220; y 1ra. Sala, 23 de enero de 2008, núm. 9, B.J. 1166, pp. 118-127.
3 Un aspecto de mucha trascendencia e importancia es, que cuando el inquilino entrega o abandona del inmueble alquilado, antes de expirar el término, el propietario se ve privado de recibir los alquileres correspondientes al resto del tiempo que fue pactado en el contrato, causando, por consiguiente, un perjuicio al propietario. Que cuando las partes acuerdan un tiempo de duración para el contrato de arrendamiento, y el inquilino decide desocupar el inmueble alquilado por su sola voluntad antes de la llegada del término, éste deberá pagar al propietario los alquileres correspondientes hasta el vencimiento convenido del contrato, a título de compensación por el rompimiento unilateral y extemporáneo del mismo, de conformidad con lo pautado por el artículo 1760 del Código Civil (SCJ, 1ra. Sala, 8 de diciembre de 2010, núm., 24, B.J. 1201, pp. 324-334).
